Единственное жилье при банкротстве: могут ли забрать?

Один из главных страхов должников перед процедурой банкротства — остаться без крыши над головой. Отдав кредиторам не просто имущество, но и жилье.

Однако случаев, когда единственное жилье при банкротстве физического лица могут продавать, не так много. Рассмотрим, в каких обстоятельствах единственное жилье должника находится под угрозой, и как его сохранить при банкротстве.

Что входит в понятие единственного жилья

Для начала стоит определиться, что считается единственным жильем гражданина.

К этой категории недвижимости относится квартира или дом:

• принадлежащие должнику по договору социального найма;
• находящиеся в полной собственности должника;
• принадлежащие на праве долевой собственности;
• общая (совместная) собственность супругов.

ГПК РФ Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
   • жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)
   земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
   предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Показать полностью

Источник

Но что считать единственным жильём, если должник владеет несколькими объектами недвижимости?

В этом случае к категории единственного жилья относится та жилплощадь, на которой он живет постоянно. Именно проживает, а не зарегистрирован — регистрация имеет второстепенное значение. Хотя зачастую финансовые управляющие исключают из конкурсной массы именно жилплощади, на которых банкрот зарегистрирован.

Вместе с тем, для суда значение имеет именно факт реального проживания по определенному адресу. Поэтому такие решения можно обжаловать. Но и здесь можно поспорить. Банкрот имеет право постоянно жить у родителей или друзей (подруг). И имеет право постоянно не проживать ни в одной из принадлежащих ему квартир.

Например, дело № А53-31352/2016, в котором Верховный суд разъяснил, что прописки должника недостаточно для признания квартиры единственной. Поскольку человек состоит в законном браке, на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ он вправе проживать в доме жены.

Что говорит закон?

Статьей 446 ГПК РФ определен полный перечень имущества должника, которое не подлежит изъятию. Причем не только при банкротстве — приставы тоже не вправе в рамках исполнительного производства говорить, что они реализуют единственное жилье в счет оплаты долга.

Хотя нередко ФССП забывают, что можно наложить арест на единственное жилье (п. 43 Пленума ВС № 50), но не более того — либо делают это умышлено в попытках стимулировать должника на возврат задолженности. Арест накладывается только в качестве обеспечительной меры, изымать или ограничивать в пользовании единственным жилым помещением ФССП не вправе.

Закон о банкротстве № 127-ФЗ в статье 213.25 прямо ссылается на указанную выше статью гражданско-процессуального кодекса.

Конституционный суд рассмотрел правила реализации единственного жилья

В самом конце апреля 2021 года Конституционный суд (КС РФ) опубликовал определение, в котором указал на возможность продажи единственного жилья должника. Сделать суд это может и зачастую должен в ходе банкротства. КС отметил, что если жилье банкрота имеет избыточную площадь, то его можно продать в счет уплаты долга кредиторам.

Сделать это можно в таких делах, когда банкрот приобретает свое единственное жилье, уже погрязнув в долгах настолько, что против него даже уже начаты исполнительные производства. То есть кредиторы выиграли решения о возврате денег в судах, приставы искали имущество и не нашли, а потом человек начинает брать кредиты и покупает единственное жилье (без привлечения ипотеки).

При этом жилье можно отнести к разряду роскошного. А затем, чтобы списать долги — настоящие и давние, должник подает на банкротство.

Но взамен кредиторы должны купить такому должнику жилье в том же населенном пункте, площадью, удовлетворяющей стандартам социального найма жилых помещений.

То есть инициатива реализации единственного жилья должна исходить не от финуправлющего или приставов, а именно от кредиторов.

КС потребовал от судов активнее принимать решения о реализации единственного жилья в процедуре банкротства физлица. Также КС призвал депутатов срочно внести изменения в законы РФ, которыми прописан статус неприкосновенности единственного жилья. А заодно и отметил, что требует таких поправок от законодателей уже 9 лет, Но дело с мертвой точки так и не сдвинулось, кроме факта внесения в Думу «парочки полудохлых законопроектов».

После принятия определения КС судьи стали более внимательно относиться к решению вопроса о признании жилья единственным при наличии, например, у должника двух квартир. Понятно, что кредиторы выступают за продажу более дорогого жилья. При выборе, что продавать — квартиру в Москве, пусть даже в неблагополучном районе Бирюлево, или же в центре Краснодара на улице Красной, они проголосуют за продажу московской квартиры. Так как она дороже.

Но в этом случае судья особое внимание обращает на прописку человека. Если физ. лицо пописано в Москве много лет, перед подачей документов на банкротство долгое время адрес прописки не менялся, то суд, скорее всего, откажет кредитором во внесении московской квартиры в конкурсную массу.

Когда речь идет про ипотечную квартиру

Продажа единственного жилья при введении процедуры реализации имущества возможна в следующих случаях:

• Жилплощадь является предметом залога. Это могут быть как ипотечные кредиты, так и потребительские займы под залог квартиры. Правда, с 2019 года выдача денег МФО под залог жилья запрещена законом.

  Продажа предмета залога обязательно происходит, если банк включен в реестр требований кредиторов в качестве залогового кредитора. Если же залогодержатель не подал заявление в срок, то единственная квартира исключается из конкурсной массы (п.5 Пленума ВС №48).

  Ипотеку продолжает выплачивать созаемщик (обычно супруг) или поручитель, и квартиру не забирают за потребительские кредиты, микрозаймы и иные долги.

  Но банки идут на переоформление ипотеки очень тяжело. Решаясь на банкротство, важно помнить, что сначала надо решить вопрос с ипотекой и закладывать на эту процедуры довольно много времени и сил, так как идея «банк переоформит ипотеку на автомате» попросту утопична.

  После завершения процедуры гражданин-банкрот не является должником перед банком, но второе лицо остается заемщиком и выплачивает ипотеку.

• Должником намеренно нарушены имущественные интересы кредиторов.

  К примеру, должник продал единственное жильё перед банкротством.
  Продажа и дарение квартиры, коттеджа, дачи и любых ценностей незадолго до банкротства привлечет внимание финансового управляющего и кредиторов. Такие сделки оспариваются.

  Отмена сделок приводит к тому, что возвращенная собственность теряет исполнительский иммунитет. Драгоценное жилье лишается статуса «единственного пригодного для жизни помещения» (вы же от нее сами отказались, подарив или продав) и выставляется на торги.

• Должник уличен в фиктивном или преднамеренном банкротстве. Здесь вопрос, могут ли изъять жилье, рассматривается индивидуально, причем учитывается масса факторов.

Также интересным с юридической точки зрения стало Постановление Арбитражного суда МО от 23.01.2019 по делу № А40-130403/2016. Суд установил, что единственное жилье было приобретено должником на деньги, полученные преступным путем, в связи с чем постановил включить его в конкурсную массу.

Нельзя с полной уверенностью ответить, отбирают ли жилье при нарушении финансовых интересов кредиторов — каждый случай уникален, но недобросовестное поведение заемщика однозначно склонит суд на сторону банков.

Как быть, если жилье в ипотеке?

В одной из статей про банкротство физ лиц с ипотекой мы рассказывали, к чему должникам готовиться, объявляя себя банкротом при ипотеке. Вкратце, залоговое имущество будет реализовано. Сохранить его можно следующими способами:

• пройти процедуру реструктуризации задолженности и выплатить за три года долги кредиторам, тем самым сохранив имущество;
• если конкурсным кредитором является залогодержатель, то попытаться заключить мировое соглашение;
• если на жилплощади проживают несовершеннолетние дети должника, то можно попробовать привлечь помощь государства по программе помощи ипотечным заемщикам. Но тогда ипотеку придется выплачивать и дальше, не срывая сроки выплат.

Отметим, что если выплачена значительная части ипотеки или недвижимость подорожала с момента покупки, выручка от торгов может превысить сумму долга перед залоговым кредитором. В этом случае после погашения долга банку оставшиеся деньги от продажи единственной квартиры возвращаются гражданину.

Стоит учитывать, что на решение, могут ли кредиторы забрать единственное жилье, непосредственно влияет размер долга. К примеру, если размер долга составляет менее 5%, то даже ипотечную квартиру отобрать у должника не вправе. Основание — ст. 54.1 ФЗ «Об Ипотеке».

Накладываются ли ограничения на единственное жилье?

Если в ходе процедуры банкротства финуправляющий установит, что жилье гражданина относится к категории единственного, то никаких ограничений в пользовании нет. Должник вправе:

• остаться жить на жилплощади;
• продать или подарить квартиру;
• сдать её в аренду.

Но лучше во время процедуры банкротства не совершать никакие сделки по продаже, дарению или сдаче в аренду единственного жилья. Потому что у вас появится доход, а это не пройдет мимо кредиторов. Они будут требовать включения этого дохода в конкурсную массу. Дождитесь вынесения судом решения в вашу пользу, не злите кредиторов напрасно.

Причем интересоваться у финуправляющего, можно ли продать единственное жилье, банкроту не нужно. Достаточно того, что оно исключено из конкурсной массы. Но все-таки проводить любые действия с квартирой лучше после решения суда о банкротстве.

О том, как работает финуправляющий, читайте здесь.

Могут ли отменить сделку с единственным жильем

Отмена сделок с единственным жильем — процедура довольно редкая. Достаточным для этого основанием является уличение гражданина в попытке стать банкротом фиктивно или преднамеренно, либо причинение имущественного вреда кредиторам. Процедура отмены сделки выглядит следующим образом:

1. Финуправляющий анализирует заключенные в течение последних 3 лет сделки должника.
2. При выявлении сокрытия имущества подает в суд заявление об отмене сделки (о признании недействительной).
3. Суд рассматривает ходатайство и выносит соответствующее решение, которое может быть обжаловано сторонами.

Подробнее о формировании конкурсной массы и оценке имущества финуправляющим вы можете узнать из этого материала.

Единственное жилье недобросовестного должника

Наглядным примером того, забирают ли квартиру в случае банкротства должника, стало дело № А40-67517/2017. Верховный Суд РФ разъяснил, если квартира стала единственной в результате недобросовестных действий заемщика, ее можно продать за долги. Фабула дела:

1. Гражданин оформил несколько займов и купил 5-комнатную квартиру.
2. Позже развелся с женой, в результате раздела имущества квартира перешла в ее собственность.
3. Супруга вскоре написала дарственную на имя дочери.
4. Суд постановил признать эти сделки недействительными и вернуть квартиру в собственность должника.
5. Тогда гражданин выписался из другой (очевидно, более дешевой) квартиры и зарегистрировался на пятикомнатной жилплощади. После подал ходатайство о ее исключении из конкурсной массы как единственного жилья.
6. Суд, усмотрев в намеренной регистрации в дорогостоящей квартире злоупотребление правом, настоял на продаже квартиры.

Причина возвращения недвижимости проста. Перед объявлением несостоятельности должник произвел отчуждение имущества. Ведь добровольная передача недвижимости в рамках бракоразводного процесса аналогична дарению — то есть возможна попытка скрыть имущество.

Отметим, что совместная собственность супругов при банкротстве изымается для включения в конкурсную массу, жене/мужу банкрота выплачивается его доля от продажи. Брачный договор и даже судебный акт о разделе имущества не имеют силы, когда один из бывших супругов признается несостоятельным. Судебная практика исходит из ст. 46 СК РФ, и недвижимость, щедро отписанную жене/мужу при разводе, забирают и включают в конкурсную массу.

Лучше заранее, до подачи в суд заявления о банкротстве уточнить, могут ли именно в вашей ситуации кредиторы забрать единственное жилье. Проконсультируйтесь с нашими кредитными юристами — они разработают индивидуальную стратегию банкротства.

Получите юридическую консультацию бесплатно, позвонив по телефону 8 (800) 551-75-19 или задав вопрос онлайн.

Видео по теме. Соловьев: закон о банкротстве физических лиц

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...